Bilanz Homes Titelstory – Luxuriös Wohnen in der Schweiz
lofthome.ch in der BILANZ HOMES Titelstory – Luxuriöses Wohnen in der Schweiz. Die Schweizer Top-Lagen für Luxusimmobilien.
Das renommierte Wirtschaftsmagazin Bilanz gibt neu viermal jährlich das Immobilienmagazin Bilanz Homes heraus. Bilanz Homes schreibt in Zusammenarbeit mit lofthome.ch in der Erstausgabe überexklusive Immobilien an Top-Lagen in der Schweiz. Wir portraitieren eine Luxusvilla in Zug und berichten über den Markt für Luxusimmobilien in der Innerschweiz.
BILANZ HOMES 03/2007
Bilanz Homes Immobilienmagazin – Beitrag als PDF anzeigen.
BILANZ HOMES – die Themen
Luxuriöses Wohnen in der Schweiz
Die angesagtesten Toplagen. Bilanz Homes portraitiert exklusive Villen in der Stadt Zug, im Kanton Zürich und am Genfersee.
Luxury Villa, City of Zug – see our sales offer with full documentation and picture gallery.
Logenplätze gesucht
Manch einer träumt vom Haus an schönster Lage. Doch Topgrundstücke sind in der Schweiz rar. Und müssen teuer bezahlt werden.
Von Regina Decoppet und Birgitta Willmann
Von Christoph Blocher weiss man es aus der «Schweizer Illustrierten»: Er besitzt ein Domizil an bester Lage in Herrliberg mit Blick auf Zürichsee und Alpen. Amag-Besitzer Walter Frey logiert in Küsnacht, und Beat Curti nennt ein Grundstück samt Seeanstoss in Erlenbach sein Eigen. Die drei Unternehmer haben sich auf Flecken angesiedelt, von denen andere träumen: an einem jener seltenen Orte in der Schweiz, wo sich See und Fernsicht, optimale Süd-West-Besonnung, die Nähe zur Grossstadt und last but not least ein bekömmliches Steuerklima zu einem attraktiven Gesamtpaket vereinigen.
In wirtschaftlich prosperierenden Zeiten, in denen die Löhne kräftig steigen und die Boni üppig fliessen, ist der Run auf Boden und Haus an Spitzenlagen gross. Doch Christian Haupt, Leiter der Immobilien-Galerie der Privatbank Lienhardt & Partner in Zürich, schränkt ein: Es sei ausserordentlich schwierig, Objekte zu finden, die den Anforderungen einer verwöhnten Kundschaft genügten. Aus langjähriger Erfahrung weiss Haupt, «dass die Klienten geduldig sein müssen, bis sich etwas Geeignetes findet». Auch die Architekten Sabine Bär und Thomas Wild kennen das Problem. «Die Nachfrage nach Immobilien an bester Lage ist sehr gross und das Angebot klein», sagt Thomas Wild.
Wie viel Geduld und oft auch Glück nötig sind, bis eine Immobilie an Toplage den Besitzer wechselt, weiss Immobilienhändler Magnus Meier aus Zug, denn für viele Besitzer haben ihre Häuser einen hohen emotionalen Wert. «Diese Liebhaberobjekte haben eine persönliche Geschichte», sagt er, «und werden daher nur schweren Herzens aus der Hand gegeben». Man hat zusammen mit dem Architekten ein Nest für die Familie gebaut, hier sind die Kinder aufgewachsen, ein Haus verkörpert für viele einen Lebensabschnitt. Nun wird es verkauft, weil sich die Bedürfnisse verändert haben. Das Abschiednehmen fällt schwer, wie bei jenem Mann in Zug, der sich zwei Jahre mit dem Gedanken trug, seine Villa zu verkaufen, sich aber zu keinem Entscheid durchringen konnte. Als er es schliesslich doch tat, landete das Dossier bei Meier, der zwischenzeitlich eine gute Beziehung zu dem Verkäufer aufgebaut hatte. Zu den exklusivsten Wohnlagen der Schweiz gehören vor allem die Regionen Luzern, Zug, Genf und Zürich, die mit ihren Seen, dem Bergpanorama sowie der Nähe zu Wirtschaftszentren am attraktivsten sind – wobei Genf und Zürich diese Hitliste gemäss Wüest & Partner anführen. Das Beratungsunternehmen, das sich auf die Erhebung von Immobiliendaten in allen Regionen und Marktsegmenten spezialisiert hat, analysiert den Markt kontinuierlich. «Die luxuriösesten Lagen der Schweiz befinden sich seit Generationen in den Regionen Genf und Zürich», sagt Volkswirtschaftler Dieter Marmet von Wüest & Partner, «und das wird auch so bleiben.»
Traditionell am heissesten begehrt sind die Gemeinden entlang den Seeufern. In der Umgebung von Genf sind dies Cologny, Vandoeuvres, Collonge-Bellerive am linken Ufer, Pregny- Chambésy und Genthod am rechten. Hier wohnen reiche Genfer wie die Familien Maus, Stern, Piaget oder Bertarelli. Baron de Rothschild residiert im Château von Pregny-Chambésy und Michael Schumacher in Gland. Um Zürich herum lassen sich kaufkräftige Immobilienbesitzer bevorzugt an der Zürcher Goldküste, genauer in den Gemeinden Küsnacht, Herrliberg und Erlenbach, nieder.
Allerdings holen die Gemeinden am linken Seeufer in jüngster Zeit rasant auf. Beispielsweise Kilchberg, wo Friedrich Christian (Mick) Flick gerade eine Dependance mit eigenem Bootshafen erworben hat. Oder Rüschlikon, wo die Villa von Mathis Cabiallavetta
steht.
Auch die am Zugersee und am Vierwaldstättersee gelegenen Gebiete registrieren regen Zulauf an kaufkräftigsten Interessenten. Hunter-Douglas-Besitzer Ralph Sonnenberg und der Investor Marc Rich in Meggen schätzen dabei Ruhe und Naturschönheit des Vierwaldstättersees ebenso wie der in Kastanienbaum ansässige Jørgen Bodum, Inhaber des gleichnamigen Herstellers von Küchenutensilien. In und um Zug geniessen die vermögenden Anwohner neben der Lage am See zudem das steuergünstige Klima.
Ebenso exorbitant gestiegen sind in jüngster Zeit die Preise in Ferienregionen wie dem Engadin, Gstaad, Crans-Montana oder dem Luganese. Ausser dem Sonnenhang Oberbort in Gstaad ist traditionell der Suvretta-Hang in St. Moritz die Lage, für welche die höchsten Summen hingeblättert werden. Dort werden ohne weiteres bis zu 25 000 Franken bezahlt – pro Quadratmeter. Entsprechend wohlklingend sind die Namen der ansässigen Immobilienbesitzer: Hier verbringen unter anderem die Designerfamilie Gucci, der griechische Reederclan Niarchos, der frühere Reiseunternehmer Hans Imholz, Ex-Credit-Suisse-Chef Lukas Mühlemann und die deutsche Kaufhauserbin Heidi Horten ihre Ferien im eigenen Chalet.
Wird für eine Immobilie ein extrem hoher und damit ausserhalb jeglicher Norm liegender Preis entrichtet, so gilt dies als «Ausreisser» und kann statistisch gar nicht erfasst werden. Zudem ist die Klientel, die bei einem solchen Objekt überhaupt noch zugreifen kann, sehr klein. Allerdings ist auch bei bezahlbaren Luxusobjekten ein klarer Preisanstieg festzustellen. Laut den Analysen von Wüest & Partner ist der Preisindex für Luxusimmobilien seit dem Jahr 2000 um 44 Prozent gestiegen. Und auch Durchschnittsimmobilien vermochten im selben Zeitraum um immerhin 12 Prozent zuzulegen.
Die generelle Knappheit des Schweizer Bodens sowie der Umstand, dass Spitzenwohnlagen aufgrund der Wirtschaftslage hoch begehrt sind, haben die Preise für Luxusimmobilien stark ansteigen lassen. Die Nähe zu den Wirtschaftsmetropolen Genf und Zürich bringt zudem viele ausländische Topkader in die Regionen, wodurch das Angebot weiter verknappt wird. Und: Ein amerikanischer CEO zieht grundsätzlich nicht in eine Wohnung – es muss schon ein Haus mit mehreren Schlaf- und Badezimmern
sein. Die Nachfrage zusätzlich steigern all die wohlhabenden Steuerflüchtlinge wie der Deutsche Milchmogul Theo Müller, der sich samt Familie in Erlenbach niedergelassen hat.
Die Chancen, innerhalb kurzer Zeit an ein Traumobjekt zu gelangen, stehen selbst für eine kaufkräftige Klientel schlecht. Ohne die Hilfe von Experten sind Suche und Kauf sowieso kaum zu bewerkstelligen. Der klassische Weg geht dabei über Immobilienhändler, die im Topsegment arbeiten und über entsprechendes Know-how verfügen. Ihnen werden laufend Objekte zum Verkauf angeboten. Solche Spezialisten sind beispielsweise Lienhardt & Partner sowie Wüest & Partner in Zürich, Walde & Partner und die Rudolf Steigrad AG in Zollikon oder Ginesta in Küsnacht.
Auch etablierte Architekturbüros können weiterhelfen. «Matchentscheidend ist», sagt Marc Syfrig vom Architekturbüro Scheitlin-Syfrig in Luzern, «ob die Architekten über ein Netzwerk zu professionellen Investoren wie Pensionskassen, Banken und Versicherungen verfügen.» Und ob sie die Nase im Wind haben, wenn es um die Erschliessung eines Terrains geht, das noch nicht eingezont worden ist.
Unabdingbar ist dabei die Nähe zu Grundeigentümern und Gemeinden. Denn wenn überhaupt etwas auf den Markt kommt, ist höchste Eile geboten. Nur mit dem Quäntchen mehr an Information und Geschwindigkeit lässt sich die Konkurrenz ausstechen, wie Architekt Thomas Wild anhand eines Beispiels beschreibt: «Wir verfügten über Hinweise, wonach ein Topgrundstück bald zum Verkauf ausgeschrieben würde. Sofort informierten wir unsere potenziellen Bauherren, dass wir alle Unterlagen bereithalten und eine entsprechende Summe bei der Bank deponieren sollten.» Diese Voraussicht führte zum Zuschlag, und innerhalb von zwei Stunden war der Verkauf abgeschlossen. Wilds Kunde bekam unter 24 weiteren Interessenten das Grundstück, weil Dossier und Geld bereits organisiert waren.
Das Architekturbüro Sabine Bär / Thomas Wild, das bereits am Zürichberg, in Erlenbach, Küsnacht und Herrliberg an Toplagen gebaut hat, geht mit der Hälfte der Kundschaft auf Baulandsuche. Durch ihre Tätigkeit gelangen die Architekten mit etwas Glück an private Informationen, bevor diese bis zum Makler vordringen. «Es gibt auch Kunden», sagt Sabine Bär, «die ihr Glück selbst in die Hand nehmen.» So hat einer ihrer Bauherren, der unbedingt ein Grundstück mit Seeanstoss wollte, im Grundbuchamt alle Liegenschafteneigner herausgesucht und sie gleich selbst angerufen. Mit Erfolg: Heute ist er stolzer Besitzer eines dieser raren Objekte direkt am Wasser.
Wer auf diese Art Prestige aus ist und eines Luxusobjektes habhaft werden kann, bezahlt einen überproportional hohen Preis. Die Liga der Superreichen, die da mithalten können, ist sehr klein. Für diese Objekte werden Liebhaberpreise gezahlt, die laut Christian Haupt von Lienhardt & Partner «aus dem Bauch kommen». Allerdings ist auch bei durchschnittlichem Luxusfaktor ein grösserer Anstieg festzustellen. Wüest & Partner hat anhand von Statistiken den Preis des durchschnittlichen Luxusanwesens errechnet: Eine Acht-Zimmer-Villa, die auf 1258 Quadratmetern Land steht, kostet 2,28 Millionen Franken. Demgegenüber ist ein Durchschnittshaus mit fünfeinhalb Zimmern und 587 Quadratmetern Bauland bereits für 680 000 Franken zu haben.
Wie sehr Luxuslagen und -objekte vom Normpreis abweichen, erleben die Architekten Sabine Bär und Thomas Wild bei ihrer Arbeit täglich. So koste in Küsnacht der Quadratmeter Bauland üblicherweise 1200 Franken; bei optimaler Seesicht, guten Anschlüssen an die Infrastruktur, ruhiger Lage und ausreichender Grösse könne der Preis aber schnell einmal auf 3000 bis 4000 Franken ansteigen. Ein Preis, der durchaus bezahlt wird. Ein Objekt der Topklasse an allerbester Lage kommt so ohne weiteres auf zehn Millionen Franken zu stehen. Wobei das Verhältnis zwischen Land- und Hauskosten für Luxusanwesen 40 zu 60 Prozent beträgt, das Land also fast so teuer ist wie das Haus. Sonst liegt das Verhältnis bei 25 zu 75 Prozent, die Gebäudekosten übersteigen den Landpreis also um ein Vielfaches.
Geduld und nochmals Geduld heisst die Devise für Interessenten eines Luxusobjekts an allerschönster Lage. Die Chancen sind gleich null, dass sich das knappe Angebot an Grundstücken und Häusern vergrössern wird. Doch dies ist für manche Träumer auch gut so, denn wer in Zeiten der Hochkonjunktur saftig verdient, legt sich schnell einmal eine teure Immobilie zu. Dreht die Wirtschaft und bleiben die Boni dann aus, müssen solche Anwesen oft zwangsversteigert werden. Da ist es doch gar nicht so schlecht, wenn man noch ein paar Jahre auf das Traumobjekt warten muss.
Regina Decoppet und Birgitta Willmann sind ständige Mitarbeiterinnen der BILANZ.
Bilanz Homes vom 30. März 2007 – weitere Themen
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Spannende Möglichkeiten in Kroatien, Montenegro und Zypern.
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Immobilien-Präsentationen
Von diesen Häusern darf man träumen.
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